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行业观察
购房发家三步曲:我因鄙视房地产,所以投资房地产

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地亚博小程序) 2019-12-07 18:09:58点击813


在农村的时候,我大家族里头有好几个从事泥水瓦匠,就是说平时种田种地,需要的时候可以去建房子、打砖盖瓦,我自己的大哥在年轻的时候也去砖瓦厂做过工,为家庭减轻负担。

我自己在读小学的时候,家里面要盖栋房子,然后要自家烧砖烧瓦,回想当时的情景,真是个巨大的工程。所以呢,从小对这个房地产是比较感兴趣的,加之似乎本性里头对于耐久的东西具有天然而持续的热情,对于烟花般绚烂一时而不持续的东西总是抱有怀疑态度。

房地产因此似乎越来越成为自己的心头好。1992年来到深圳以后,因为非常特殊的原因,我参加了庐山大厦的开工奠基典礼,也就跟深圳的房地产行业挂上钩了。之后的历程就很有意思,或者对你也很有借鉴。今天就聊这个,开聊之前提醒你:

12-8本周日,《投资家年度计划’剧透召集:后觉被耍流氓,先知能见大利》将在深圳举行,现在席位仅剩10%了、即将截止报名,占位即找13266798623李小姐。本周日下午,深圳见!文归正传。

有信心作出再一次极准的预判


那时候最活跃的人是王石。但我琢磨房地产是从鄙视这个行业开始的,原因是什么呢?原因是王石的很多说法都经不起逻辑的推理,他却占据了行业的封面,那时候真感觉房地产没啥技术含量,房地产的人好像总是出错。

各位要知道,我是在电力行业工作的,电力行业具有非常强的技术性,对就是对错就是错,标准很清晰、对人的技术要求很高,经过的培训很严格,我身边的硕士博士一大堆、思维严谨技术一流的比比皆是啊。

但即使如此一开始我也不敢就房地产说话呀,俗话说在发表意见方面“板凳要坐十年冷”嘛,一直到了2000年的时候,我都来深圳8年了,还在电厂工作的我实在是忍不住了。

恰好呢那时候自家又装了家庭电脑。深圳有互联网络应该是从1998年开始的。电脑以后里面恰恰就有房地产网站的一个网址,我甚至以为深圳就这一个网站,就登陆在上面发言。

然后就一发不可收拾。随后才发现越研究越知道房地产是城市化的生意,而城市化是人类最高的文明成果,城市是所有技术支撑的结晶、是人类最高的高科技、是人类智慧能达到的空间组织极限,房地产是永续的事业……

房地产看齐来没什么技术含量。但其实是很多技术的总和与应用,没技术才是最牛的技术啊。房地产本身是低科技高情感强资产,特别容易发展的就意味着容易迭代,容易迭代就无法沉淀价值,房地产是“不发展才是硬道理”的最佳财富载体,甚至可以说是真正的财富。

我才知道鄙视房地产是错的,而2003年米国考察一趟回来,看到当地还是以房地产为主要的产业,当地的房地产营销如此的专业和有高度、绝不像我国以吹大牛为主,更是让我感知到,从事房地产业是无比的光荣和幸运。

这几乎是我或者你能找到的最好职业了!而从事房地产投资,又是最贴近生产和生活要素的选择,人类无论谁无论哪种机构,其实都是地球的奴隶,地产不是支柱产业,它是枢纽产业、平台产业、母体产业,因此楼市投资其实是一生的工作!

所以我从事的是房地产业,投资的也是房地产。二合一了。那么大家应该如何学习房地产投资呢?以前谈过,还是要再次说说这个问题,要更认真地强调一句,不要在购房技巧、金融技巧上投入太多的时间和精力,钻研这个的意义是不大的。

并不是说这些技巧性的、小聪明性的、甚至有点刁钻的牛鬼蛇神的玩艺一点也没有价值,而是说,你的时间精力是有限的,如果把这些有限的资源配置在了没有太大必要的方面,更重要的东西你就没有精力去弄了。

花那么多时间、时间和资金学了,其实用不上的。什么,比如说那些金融技巧,就算你自己掌握了,也是要有别人来服务的,就算你不懂别人也会提供给你的,无非就是个金融中介费的问题。

再比如说那些购房技巧,有些人传播的时候,几乎是传播谈判的话术和骗术、教会你如何做假……这些看起来也许是挺有意思的,尤其是有些视频你猛然一看,觉得立即能明白、立即拿来就能用就容易兴奋。

但是,房地产是典型的低频交易,为低频交易积累交易技巧,这绝对是错误的。重中之重是前瞻性、是节奏的把握,那些技巧传播者,我敢说他们都不懂那些技巧,有些是空想出来的。我为什么要强调前瞻和节奏呢?

“往后看黄金万两,往前看两眼漆黑”——大多数人是这样的,但房地产和城市化是具有极强规律的。房地产是城市化的生意,城市化是聚集现象而不是分散现象,任何促进分散的努力最后都促进了其中——你看看房地产的规律,就是那么的强。

无非就是聚集的规模越来越大,最早的时候聚集的半径是5公里,后来到10公里,然后到20公里,现在的技术条件又扩展到了50公里。仅此而已。所以房地产投资要看大格局,看大势,看方向。

除非你是投资家级别,作为一般的普通购房者,或者说只是为了解决家庭的基础建设,那么其实你就是三部曲:

第一,做好家庭或个人资金配置分析,35~40%的资金投入房地产是必须的,你想都不用想,这是规律;不要去听那些我不买房的声音---这其实是买不起房的代名词。

第二,做好核心资产布局,家庭的核心房产,相当的时间要为你提供整体的解决方案的,比如说居住教育和日常的生活配套,这些都要很完备,如果不完备就成不了核心资产。比如说我以前一直强调的华润城的密度又高,容积率又高,户型又很一般,为什么价格节节高呢?现在已经实现我们多年前的估算了:15万/㎡,因为它就是具备了核心资产的各种特点。

第三,完成上述一二的工作后,再度剩余的资金以及可以加按、在抵押出来的资金,这就成为纯粹的投资了,就应该考虑机会更大的方向、更灵活的方向——华润城这种其实不是更灵活的方向,未来将逐渐进入常态的——比如说我经常提到的①价值在凝聚的天价疯②具备质变潜质的〇到一③土地+建安成本万元化背景下的本价狂……这些才是未来的常态,华润城这种以前如此被大众低估的是非常态的。

但无论你进行哪一种操作,都跟购房技巧,谈判技巧,装傻行神技巧,金融技巧没有一点关系,房地产投资是你最好的一生的工作,但你不要浪费生命在刻苦钻研技巧与小聪明上,而是要臣服于规律、紧跟方向和潮流。

所以说白了这是性格问题,而不是钻研小技巧与谈判骗术的问题。房地产投资值得你去学习,学习的是价值观和性格、是对趋势的把握,绝不是技巧与小聪明!技巧和小聪明会把你导向消费思维与长工意识,性格和价值观才会把你导向资产思维与投资意识。

预祝我能影响到的朋友,走上资产大道、为家庭及家族之繁荣作出你最大的贡献!

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